Energieausweis lesen: was die Zahlen bedeuten und was sie verschweigen

Auf einem Energieausweis fällt zuerst das farbige Band mit dem Pfeil auf. Es zeigt einen einzigen Kennwert, und was er taugt, hängt an drei Angaben daneben: an der Ausweisart, an der Fläche, durch die geteilt wurde, und am Energieträger. Ich stelle Energieausweise nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), dem Nachfolger des GEG, selbst aus und erkläre hier, wie die Zahlen entstehen und was sie nicht zeigen. Mehr als eine grobe Orientierung verspricht auch das Gesetz nicht:

Energieausweise dienen ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und sollen einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen.

Endenergie und Primärenergie

Ein Ausweis für ein Wohngebäude trägt zwei Energiekennwerte, beide in Kilowattstunden je Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr. Welcher von beiden über die Klasse entscheidet, legt § 86 Abs. 2 GModG fest: die Endenergie.

Die Faktoren stehen in Anlage 4 GModG: 1,1 für Erdgas und Heizöl, 1,8 für Strom aus dem Netz, 0,2 für Holz, 0,0 für Wärme aus Erdreich, Sonne und Umgebungsluft und für Strom aus Photovoltaik am Gebäude. Fernwärme steht nicht in der Tabelle, ihr Faktor hängt am jeweiligen Netz (§ 22 Abs. 2 bis 4). Im Verbrauchsausweis entsteht die Primärenergie genau so, aus dem erfassten Verbrauch mal Faktor (§ 82 Abs. 3). Wie weit die Primärenergie bei gleicher Endenergie auseinanderläuft, zeigt eine Beispielrechnung mit 150 kWh Endenergie je Quadratmeter und Jahr, ohne Hilfsstrom:

• Endenergie, in allen Fällen gleich150
• Erdgas oder Heizöl, Faktor 1,1165
• Holz, Faktor 0,230
• Strom aus dem Netz, Faktor 1,8270

Quelle: Rechnung mit den Primärenergiefaktoren nach Anlage 4 GModG, ohne Hilfsenergie

Die Klasse wäre in allen drei Fällen dieselbe, E, weil sie nur die Endenergie ansieht. Die Primärenergie reicht dagegen von 30 kWh mit Holz über 165 kWh mit Gas bis 270 kWh mit Netzstrom, und an ihr misst das Gesetz Neubauten: Nach § 15 GModG darf ein neues Wohngebäude höchstens das 0,55-Fache des Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes gleicher Geometrie, Fläche und Ausrichtung erreichen. Dazu weist der Ausweis die Treibhausgasemissionen in Kilogramm CO2-Äquivalent je Quadratmeter und Jahr aus, gerechnet je Energieträger mit den Emissionsfaktoren aus Anlage 9 (§ 85 Abs. 6).

Bei einer Wärmepumpe zählt als Endenergie nur ihr Strom: Wärme aus Umgebungsluft, Erdreich oder Sonne, die am Gebäude gewonnen wird, bleibt nach § 20 Abs. 4 GModG außen vor. Deshalb kann ein Heizungstausch die Klasse um mehrere Stufen heben, obwohl Wände, Dach und Fenster bleiben, wie sie sind. Die Klasse beschreibt, wie viel Energie ein Haus einkauft; über seine Hülle sagt sie für sich genommen wenig.

Die Klassen A+ bis H

Die neun Klassen für Wohngebäude stehen in Anlage 10 GModG, abgegrenzt nach der Endenergie mit Obergrenzen bei 30, 50, 75, 100, 130, 160, 200 und 250 kWh; nur H ist nach oben offen. Baujahr, Dämmstärke oder Energieträger fließen nicht ein: § 86 Abs. 2 lässt die Klasse unmittelbar aus dem Endenergieverbrauch oder -bedarf folgen.

127 Beispielhaus unten, Nutzfläche pauschal171 dasselbe Haus, mit Wohnfläche gerechnet

1. A+
2. A
3. B
4. C
5. D
6. E
7. F
8. G
9. H

0305075100130160200250300

• A+ 0 bis 30
• A 30 bis 50
• B 50 bis 75
• C 75 bis 100
• D 100 bis 130
• E 130 bis 160
• F 160 bis 200
• G 200 bis 250
• H 250 bis 300

Quelle: Anlage 10 GModG in Verbindung mit § 86; Klasse H ist nach oben offen

Eingeordnet wird nach den Obergrenzen: Ein Kennwert gehört in die erste Klasse, deren Grenze er nicht überschreitet. 130 kWh sind also noch D, 131 kWh schon E, und alles über 250 kWh ist H.

Ob ein Haus in der Förderung als Worst Performing Building gilt, regelt die Förderrichtlinie eigens: Sie stellt auf den Sanierungsstand der Bauteile ab und verweist für Einzelheiten auf ein Infoblatt (BEG EM Nr. 3 Buchst. x). Mehr dazu im Beitrag Worst Performing Building.

Die Fläche hinter dem Kennwert

Geteilt wird durch die Gebäudenutzfläche, nicht durch die Wohnfläche. § 3 GModG definiert sie als beheizte oder gekühlte Nutzfläche nach DIN V 18599, und § 25 Abs. 10 schreibt für ihre Ermittlung eine Gleichung aus DIN V 18599-1 vor. Kennt der Aussteller eines Verbrauchsausweises sie nicht, darf er sie nach § 82 Abs. 2 pauschal ansetzen: mit dem 1,35-Fachen der Wohnfläche bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen und beheiztem Keller, sonst mit dem 1,2-Fachen. Der Ausweis muss dann darauf hinweisen (§ 85 Abs. 1 Nr. 12). Was das ausmacht, zeigt ein Beispiel mit runden Zahlen:

Wohnfläche

140 m²

Verbrauch für Heizung und Warmwasser, witterungsbereinigt

24.000 kWh im Jahr

Gebäudenutzfläche pauschal: 140 m² · 1,35

189 m²

Kennwert: 24.000 kWh / 189 m²

127 kWh/(m²a), Klasse D

Gegenprobe mit der Wohnfläche: 24.000 kWh / 140 m²

171 kWh/(m²a), Klasse F

Unterschied bei demselben Haus

zwei Klassen

Wer den Kennwert auf dem eigenen Ausweis mit der Wohnfläche nachprüft, kommt deshalb auf einen schlechteren Wert als der Aussteller, ohne dass einer von beiden falsch gerechnet hat. Liegen zwei Ausweise für ähnliche Häuser weit auseinander, lohnt zuerst der Blick auf die Fläche.

Mit Ihren eigenen Zahlen macht der Rechner dieselbe Rechnung: Er teilt den Jahresverbrauch für Heizung und Warmwasser durch die Wohnfläche mal 1,35 oder 1,2 (§ 82 Abs. 2), ordnet das Ergebnis nach den Obergrenzen der Anlage 10 ein und zeigt die Gegenprobe mit der Wohnfläche.

Was bedeutet Energieeffizienzklasse E?

Klasse E bedeutet nach Anlage 10 GModG, dass der Endenergiekennwert eines Wohngebäudes über 130 bis einschließlich 160 kWh je Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr beträgt, gerechnet im Bedarfsausweis oder aus Abrechnungen ermittelt im Verbrauchsausweis. Für ein Haus mit 150 m² Gebäudenutzfläche sind das 19.500 bis 24.000 kWh im Jahr. Mit Erdgas entspricht das nach Anlage 4 einer Primärenergie von 143 bis 176 kWh je Quadratmeter und Jahr, mit Holz von 26 bis 32 kWh. Schlechter sind nur noch F, G und H.

Eine Sanierungspflicht folgt aus Klasse E nicht, und aus keiner anderen Klasse: Im geltenden GModG taucht die Effizienzklasse nur in § 86 mit Anlage 10, in der Anzeigenpflicht nach § 87 und in der Übergangsregel des § 112 auf.

Was E über Ihr Haus aussagt, hängt an der Ausweisart. Auf einem Verbrauchsausweis beschreibt E, wie viel die bisherigen Bewohner verbraucht haben; ein Haushalt, der mehr Räume wärmer hält, landet im selben Haus womöglich in F. Auf einem Bedarfsausweis beschreibt E das Gebäude unter genormter Nutzung, und die eigene Abrechnung kann weit davon abweichen, wie der nächste Abschnitt zeigt.

Bedarf und Verbrauch: warum ein Haus zwei Zahlen hat

Der Bedarfsausweis rechnet aus Bauteilen und Anlage, mit Annahmen zu Raumtemperatur, Lüftung und Warmwasser, die für jedes Haus gleich sind. Genau ist auch er nur so weit wie seine Daten: Fehlen Kennwerte für Wand oder Fenster, darf der Aussteller nach § 38 Abs. 4 GModG, auf den § 81 Abs. 2 verweist, mit gesicherten Erfahrungswerten für Bauteile vergleichbarer Altersklassen rechnen und Maße vereinfacht aufnehmen. Der Verbrauchsausweis teilt den witterungsbereinigten Verbrauch aus mindestens 36 Monaten Abrechnung durch die Fläche (§ 82 Abs. 2 bis 4). Das Gesetz erlaubt ausdrücklich, beide Werte auf einem Ausweis anzugeben (§ 79 Abs. 1 Satz 3).

Wie weit sie auseinanderliegen können, zeigt ein Sanierungsfahrplan, den ich 2026 für eine Wohnanlage südöstlich von Dresden erstellt habe; aus meinem Bericht, Zahlen gerundet.

Gebäude

zwei Mehrfamilienhäuser, je drei Vollgeschosse und mehr als fünf Wohnungen, zusammen knapp 20 Wohnungen

Baujahre

Gründerzeit und späte Neunziger

Wohnfläche

rund 1.600 m² zusammen

Heizung

Erdgas-Niedertemperaturkessel aus den späten Neunzigern im gemeinsamen Heizungskeller

Bisher saniert

im Altbau neue Fenster, Dämmung zwischen den Sparren, teils Innendämmung

• berechneter Bedarf unter Normbedingungenrund 392.000
• tatsächlicher Verbrauch im Mittelrund 190.000

Quelle: eigener Sanierungsfahrplan 2026, Technische Dokumentation beider Häuser, Zahlen gerundet

Die Normrechnung ergibt für beide Häuser zusammen rund 392.000 kWh Endenergie im Jahr, verbraucht wurden im Mittel rund 190.000 kWh, also 48 %. Ein Rechenfehler ist das nicht: Die Rechnung arbeitet mit festen Annahmen, damit sich Gebäude vergleichen lassen, und diese Bewohner heizten deutlich sparsamer, als die Norm unterstellt. In einem Verbrauchsausweis stünden diese Häuser deshalb mehrere Klassen besser da als in einem Bedarfsausweis. Zur Wahl standen beide: Die Pflicht zum Bedarfsausweis nach § 80 Abs. 3, die bis Ende 2026 gilt, trifft nur Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 01.11.1977, und beide Häuser haben mehr Wohnungen.

Für Käufer und Mieter folgt daraus eine Leseregel. Ein Verbrauchsausweis gibt die Gewohnheiten der bisherigen Bewohner wieder, ein Bedarfsausweis ein genormtes Haus, und keiner von beiden sagt Ihre eigene Heizkostenabrechnung voraus. Für Ihr Gebäude können Sie auf der Leistungsseite einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis anfragen; dort steht auch, welcher der beiden in Frage kommt. Wie ein Sanierungsfahrplan Bedarf und Verbrauch nebeneinanderstellt, zeigt das Sanierungsfahrplan-Beispiel.

Was sonst auf dem Ausweis steht

Die Mindestangaben regelt § 85 GModG, für jeden Ausweis und zusätzlich je Ausweisart. Beim Lesen achte ich vor allem auf diese:

Die Empfehlungen lese ich immer ganz. Sie sollen nach § 84 Abs. 1 kosteneffizient sein und können das ganze Gebäude, einzelne Außenbauteile oder die Anlagentechnik betreffen; wer vor einem Kauf steht, erfährt dort, welche Maßnahme der Aussteller für lohnend hält. Welche fünf Angaben aus einem vorliegenden Ausweis in eine kommerzielle Immobilienanzeige für ein Wohngebäude gehören, regelt § 87 GModG; die Liste steht auf der Leistungsseite im Abschnitt Pflicht bei Verkauf und Vermietung.

Stellt die dena Energieausweise aus?

Nein, Energieausweise kommen nicht von der Deutschen Energie-Agentur (dena): Wer ausstellen darf, regelt § 88 GModG nach Ausbildung und Zusatzqualifikation, und die Registriernummer teilt nach § 98 GModG die Registrierstelle zu, eine Aufgabe der Länder. Das GModG erwähnt die dena an keiner Stelle.

§ 88 GModG öffnet mehrere Wege zur Berechtigung, darunter diese:

• wer nach Landesbaurecht Nachweise des Wärmeschutzes für Neubauten unterzeichnen darf,
• wer ein Studium etwa in Architektur, Bauingenieurwesen, Technischer Gebäudeausrüstung, Physik oder Maschinenbau abgeschlossen hat,
• wer im Bau-, Ausbau- oder anlagentechnischen Handwerk oder im Schornsteinfegerhandwerk eintragungsfähig ist oder einen Meistertitel hat,
• staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker mit passendem Schwerpunkt,
• wer die Qualifikationsprüfung Energieberatung des BAFA bestanden hat (Abs. 5).

Für Studium, Handwerk und Techniker kommt eine Zusatzvoraussetzung dazu, etwa ein Schwerpunkt im energiesparenden Bauen, eine Schulung nach Anlage 11 oder eine öffentliche Bestellung als Sachverständiger (Abs. 2). War die Schulung auf Wohngebäude beschränkt, gilt die Berechtigung nur für Wohngebäude (Abs. 3). Wer ausgestellt hat, steht mit Name, Anschrift und Berufsbezeichnung auf dem Ausweis (§ 85 Abs. 1 Nr. 20); die Berufsbezeichnung ist der erste Hinweis darauf, über welchen Weg jemand berechtigt ist.

Die Expertenliste kommt im GModG nur an einer Stelle vor, und nicht beim Energieausweis: § 60a Abs. 4 Nr. 6 zählt Energieberater, die auf der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes stehen, zu den Fachkundigen für die Prüfung von Wärmepumpen, und § 60b Abs. 3 übernimmt das für die Heizungsprüfung. In der Förderung ist der Eintrag dagegen Bedingung: Als Energieeffizienz-Experte gilt nach BEG EM Nr. 3 Buchst. g nur, wer in den BEG-Kategorien der Liste geführt wird. Das Regelheft der Liste (Stand 16.06.2026) ordnet die Einträge Förder- und Beratungsprogrammen zu, von der Energieberatung für Wohngebäude bis zur BEG, jeweils für drei Jahre; eine Kategorie für Energieausweise gibt es darin nicht. Wofür die Liste in der Förderung gebraucht wird, steht im Beitrag Förderprogramme im Überblick.

Häufige Fragen

Quellen und Fundstellen